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国内政治・経済 投資信託

アフターコロナは『REIT(リート)』暗黒時代の到来か。

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どうもです。

昨年末、

FPひろき
NISA枠を使わなくては!!

と大慌てで投資信託を購入し絶賛涙目中のFPひろき(@fp_hiroki)です。

というのもですね、購入したのが昨年絶好調だった『US-リート毎月分配型(為替ヘッジなし)』だったのです。

ところが、新型コロナウイルスの影響もあり、大暴落を味わうことになったのです。

購入したばかりなので、慌てているわけではないのですが、今後の不動産市場を考えると...。

投資するに値する資産だったのかは、確かに疑い始めました。

今日はそれも踏まえ、今後のREIT環境について語ってみます。

そもそも『REIT』とは何か。

REIT(リート)って何?

投資に詳しい人であれば聞き慣れた言葉でしょうが、投資初心者にはチンプンカンプンかもしれません。

REIT(リート)とは

REIT(リート)とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

引用:三井住友アセットマネジメント

出典:SBI証券

投資といってもいろいろあるわけですが、その中でもREIT(リート)というのは、不動産に投資をし、賃料収入を主な収益源とする投資信託の一種にあたります。

上図のように、投資信託の類ということで、仕組みとしては多くの受益者(投資者)を募り、その資金でたくさんの不動産に投資をするものと考えてもらっていいでしょう。

不動産投資の一種とも言えますが、不動産を一人で購入管理するわけではないので、コスト面でも運営面でもほぼ負担なく投資ができるのが魅力です。

故に、気軽にたくさんのオフィスビルのオーナーの一人になれるとも言い換えられます。

REIT(リート)の今までと今後の見通し。

出典:大和アセットマネジメント

FPひろきも持っている『US-REIT(リート)/毎月決算型(為替ヘッジなし)』の基準価格の推移が上の通り。

FPひろき
う〜〜ん、いい感じで下がってますね。笑
FPひろき
でもいいのです。まだ投資し始めたばかりなので問題ありません。

それにしても気になる点があります。

そもそも、投資対象としてみる不動産の今後は、どのような位置付けになるのでしょうか。

気になるところですよね。

新型コロナウイルス流行前のREIT(リート)の状況。

新型コロナウイルスの流行以来、その影響をまともに受ける形で、リート価格も大幅な下げに転じました。

FRBが政策金利を大幅に下げたことが、どのような影響を与えるかと注目していたのですが、新型コロナウイルスの流行は、それをも省みないように飲み込んでいった感じです。

金利を下げれば、不動産の調達コストが掛からなくなるというプラス側面もあり、少しは期待もしましたが、それ以上に新型コロナウイルスによるロックダウンなどの不安要素が上回り、

結果的に、

大暴落

となりました。

しかし。

投資家であれば、大暴落はチャンスと見るや買いに転じてもおかしくないところです。

その結果からか、半値戻しにとどまってはいますが、少しは戻しているような現状とも言えます。

REIT(リート)の今後の見通しを読み解く。

株式、債券、金、為替そして不動産...。

数ある投資対象において、投資家としアフターコロナ不動産の今後が気になるところです。

新型コロナウイルスの流行により、いずれやってくるであろうリモートワークが当たり前の世の中が、前倒しで到来してきたことがうかがい知れます。

そしてこんな記事が出てました。

[st-card-ex url="https://news.yahoo.co.jp/pickup/6364300" target="_blank" rel="nofollow" label="" name="" bgcolor="" color="" readmore="続きを見る"]

富士通の国内のオフィスを半減させる...。

つまりこれは、オフィスビルの需要減を意味するので、REIT(リート)市場には当然マイナス要因でしょう。

海外不動産に投資をしているから大丈夫かというと、それもネガティブに捉えなくてはならないでしょう。

日本の現状がこれであるのなら、海外であればさらに先進的な働き方をしているわけなので、ますますオフィス需要が減少してくるものと想像してます。

不動産と言ってもいろいろあります。どんな物件に投資をしているかがより重要になってきます。

しかし、REIT(リート)の不動産への投資対象は、オフィスビルに限ったことではありません。

ホテルやショッピングモールそして物流倉庫などにも投資をしています。

それを踏まえた上で、先日の記事を見てみましょう。

[st-card-ex url="https://www.nikkei.com/article/DGKKZO58462570U0A420C2EN2000/" target="_blank" rel="nofollow" label="" name="" bgcolor="" color="" readmore="続きを見る"]

[st-card-ex url="https://www.nikkei.com/article/DGXMZO59138160V10C20A5000000/" target="_blank" rel="nofollow" label="" name="" bgcolor="" color="" readmore="続きを見る"]

[st-card-ex url="https://yanusy.com/archives/1560" target="_blank" rel="nofollow" label="" name="" bgcolor="" color="" readmore="続きを見る"]

つまり、REIT(リート)市場では二極化が起きているというのです。

組入不動産物件によって、リートが明暗を分けており、それは今後も続いていくだろうということです。

今後のREIT(リート)の選別ポイント

  • 物流系物件(物流倉庫など)の組入割合が高いか。
  • 宿泊施設(ホテルなど)の今後は不透明でハイリスクハイリターン。
  • 都心住居物件は底堅い。

アフターコロナの労働環境のポイントは、リモートワーク化の加速です。

巣篭もり需要の恩恵を受ける物流業界においては、倉庫需要が更に高まることが考えられます。

すでに、価格が高騰しているものも見受けられ、時すでに遅しの感も否めませんが、長期投資の観点で考えると悪くはありません。

ホテル系物件は先が読めません。

新型コロナウイルスの影響が今後どの程度まで広がり、自粛を余儀なくされるのかがわからないので、積極的に旅行しようとはならないと思うのです。

それを考えると、投資先としては少し腰が引けても仕方がないでしょう。

ただ、アフターコロナの時代がやってくれば、ここぞとばかりに旅行需要が高まることも考えられ、期待は持てると踏んでも間違っていないでしょう。

また、リモートワーク化は都心の住居物件においては底堅く推移しそうです。

巣篭もり需要で、オフィスビルが軟調に推移する中、都心部の住居系物件は逆に需要が増加すると予想されるからです。

REIT(リート)への投資に際して、組入物件、組入割合がより重要になってきそうです。

低金利でREIT(リート)に追い風の一面も、慎重な判断が求められる難しい局面には変わりない。

キザオ
基準価格が下がっているいまだからこそ買い時だ!!

...と、バリュー運用的に考えるのも一つですが、将来どのような社会がやってきて、不動産業界ではどのような需要が生まれてくるのかを考える、グロース運用的視点も大事になってくるでしょう。

FPひろきも保有し注目するREIT(リート)

今後上昇してくるかの鍵は、組入物件の割合と新型コロナウイルスの収束に大きく左右されるという点であることは間違いなさそうです。

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FPひろき

日本FP協会員AFP2級ファイナンシャルプランニング技能士。会員一種証券外務員資格、内部管理責任者資格保有。 某大手金融機関で資産運用・保険マネージャーを勤める。その後は社員教育の研修担当講師として従事。CFP®︎資格試験は2課目合格済み。 2022年末、FP事務所開設予定。 趣味はブログ運営、ラーメン、FC東京そして勉強。 執筆等のお仕事のご依頼はお問い合わせまでお願いします。

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